【第1回】初心者向け不動産投資教室
prosper1
物件探しを始める前に、まず「買っていい条件」を決めるのが最短ルートです。
条件がないと、良さそうな物件を全部検討して疲れ、判断がブレます。
だから先に“羅針盤”を作りましょう。見るべき軸が固定されると、営業トークにも振り回されにくくなります。
結論（要点まとめ）
「買っていい条件」は、次の3点で決めると失敗が減ります。
- 物件価値を 土地（街）／建物／管理 の3つに分解して見る
- 価格よりも 賃料（需要の現実） を基準に判断する
- 自分の状況を 4つのコンパス（目的・リスク・時間軸・労力） で固定する
理由（なぜそう言えるか）
不動産は「見た目がキレイ」「駅近」「築浅」だけで判断すると、後からボディブローのように効いてきます。
なぜなら、売買価格は期待や相場観でブレやすい一方、賃料は“その街で本当に払われている需要”だからです。インフレや金利環境が変わるほど、「賃料を上げられる余地があるか」が重要になります。
そして初心者ほど見落としやすいのが管理。管理が弱いと、修繕や運営が崩れて“賃料の伸び”どころか“下がる理由”になり得ます。
具体（手順 or 具体例）
手順1：まず「賃料」を置く（価格は後）
- ✅ 近隣の募集賃料・成約帯（できれば複数サイト）
- ✅ 同じ間取り・同じ築年帯の比較
- ✅ 将来の賃料が「上がる/維持できる」要因があるか（街の将来性・需要の厚み）
※賃料はエリアや景気で上下します。過度に楽観せず「下振れしても耐えられるか」もセットで考えるのが安全です。
手順2：不動産投資は３つに分解して点検する
- ✅ 土地（街）：駅距離だけでなく、10〜20年後の将来性（再開発・教育環境・インフラ等）
- ✅ 建物：スペックより「価値が持続するか」（需給に合う間取り・陳腐化しにくいか）
- ✅ 管理：修繕積立の考え方、長期修繕計画、管理組合の体力（＝経営力）
手順3：「買える条件」まで落とす（融資も現実）
最初は個人の返済力で見られ、次に物件の担保評価、最後に事業性評価…という順で“買える枠”が変わります。
だからこそ「欲しい物件」より先に「買っていい条件」を決めると、融資と物件選定が噛み合いやすいです。
初心者の落とし穴（1つ）＋回避策
落とし穴：駅近・築浅だけでOK判定して、管理を見ない。
管理が弱いと、修繕積立が足りない／計画が形だけ／合意形成が遅い…などで、将来コストが膨らみやすいです。結果的に家賃維持が難しくなることも。
回避策（最低限ここだけは確認）
- ✅ 長期修繕計画の有無と現実性
- ✅ 修繕積立金の水準（極端に安すぎないか）
- ✅ 管理組合の運営状況（総会資料・滞納状況など取れる範囲で）
すぐ使えるテンプレ/チェックリスト
【買っていい条件テンプレ】4つのコンパス
これをメモに固定して、物件が出るたびにブレないようにします。
- ✅ 1) 目的：月CF（手残り）？売却益？相続？
- ✅ 2) リスク：自己資金の上限／毎月の持ち出し許容額（赤字OKの上限）
- ✅ 3) 時間軸：5年で次へ？15年でじっくり？
- ✅ 4) 労力：丸投げ希望？多少の手間はOK？
この4つが決まると、選ぶべき物件タイプや戦い方も自然に絞れます（正解は人によって変わります）。
まとめ
「買っていい条件」を先に決めると、物件探しが一気にラクになります。
ポイントは、①土地／建物／管理に分解、②賃料を基準、③4つのコンパスで自分軸を固定。
特に初心者ほど「管理」を軽視しがちなので、最低限の確認だけは習慣化しましょう。
