【第2回】初心者向け不動産投資教室

不動産投資で失敗しないための思考法

不動産投資は「表面利回り」より先に、あなたの 目的×リスク×期間×労力 を“数字”に落とすのが正解です。

これをやらないと、営業トークが気持ちよく聞こえる物件ほど、あとから 毎月じわっと持ち出し になりがち。
今日やるのは1つだけ。「実質利回り＆持ち出しチェック」 を作って、判断基準を固定します。

結論（要点まとめ）

• 物件を見に行く前に、まず 4条件（目的・許容リスク・期間・労力）を数字化 する
• 判断軸は2つに絞る：実質利回り と 月CF（持ち出し）
• “買える物件”ではなく、あなたの条件で「勝てる可能性がある物件」だけ を残す

理由（なぜそう言えるか）

同じ「不動産投資」でも、ゴールが違うと正解の物件が変わります。
たとえば月CF（キャッシュフロー）が目的なのに、売却益前提の物件を選ぶと「手元にお金が残らない」のは当然です。

よくある誤解はこれです👇

具体（手順）

① 4条件を“数字”で決める（ここがスタート）

✅ 紙かメモアプリに、この4つを書いて埋めます。

• 目的：月CF目標（例：+2万円/月） or 売却益（例：5年で+300万円） or 相続目的
• 許容リスク：自己資金上限（例：80万円まで）＋持ち出し上限（例：▲5,000円/月まで）
• 期間：5年・15年など「いつまでに」
• 労力：丸投げなら 経費は多めに見積もる（甘くしない）

② まずは「月CF＝持ち出し」だけ計算する

月CFがあなたの上限を超えるなら、その時点で候補から外してOK。
（“将来上がるはず”は、初心者ほど当てにしない方が安全です）

③ OKな物件だけ「実質利回り」で比較する

同じ月CFでも、購入時諸費用や運営費が重いと、実質利回りが落ちて「効率が悪い」ことがあります。
最後は 実質利回りで横並び比較 がラクです。

初心者の落とし穴＋回避策

落とし穴：表面利回りだけで判断して、後から毎月持ち出しになる

特に多いのが、以下の費用が計算から抜けているケースです👇

• 固定資産税（年払い）を月換算してない
• 管理費・修繕積立金を軽く見ている
• 火災保険・賃貸管理手数料など“細い費用”が漏れる

回避策：月CF計算を「固定の型」で毎回やる

型さえ同じなら、ブレずに判断できます。

すぐ使えるテンプレ/チェックリスト

以下の計算式をコピーして、物件ごとに当てはめてみてください。

まとめ

不動産投資の判断は、結局 「実質利回り」と「月CF（持ち出し）」 に集約できます。
その前提として、あなたの 目的・許容リスク・期間・労力 を数字で決めておくのが最短ルート。
この“投資コンパス”があるだけで、物件選びの迷いとブレが激減します。